[경매] 하남시 백조아파트 (9/19)

1. 경매 물건

해당 물건은 집주인이 직접 거주하는 것으로 보임

2. 경매 물건 위치

3. 부동산 가격 지수
1) 매매 지수 & 전세 지수

2) 가격 분석
① 일반 매매는 5.8억 정도로 호가가 형성되며, 전세는 3.3억 정도에 형성
② 해당 물건은 1층이라는 점과 30일 내 잔금을 치뤄야하는 점을 감안하여 10% 감가가 적용됨. (매매 5.3억 / 전세 3억)
③ 해당 매매가를 참고했을 때 해당 경매가격은 상당히 매력적임.

4. 입지 분석
1) 향후 교산신도시 A2 블럭 앞으로 교사신도시가 지어지면 교산신도시의 인프라를 공유할 수 있는 곳임.
2) 하남 검단산역 4번 출구와 연결되며 종점역으로 앉아서 갈 수 있는 입지임.
※ 검단산역 행이 많지 않는 것이 단점임. (배차 간격이 길다.)
3) 1994년 준공된 아파트로 30년차인 2024년에는 재건축이 가능해 보이지만 용적률이 235%로 사업성이 좋지 않음.(리모델링으로 갈 가능성도 있음)
하게 된다면 옆에 한신 아파트와 같이 진행할 것으로 보임. 한신 아파트가 세대수가 적기 때문에 통합을 할 것으로 보임.
지금은 큰 메리트가 없지만 교산 2블럭이 건축을 해서 올라가면 재건축 위원회 등이 결성될 것으로 보임.
4) 하남 시청과 가깝고 초등학교 거리도 가까워서 입지적으로는 괜찮다고 판단됨.
5) 단기 전략으로는 경매로 낙찰을 받고 전세를 준 뒤, 2024년에 갱신하면 실거주 요건이 없어짐. → 상생임대인 특례
※ 상생 임대인 안내 링크 : http://www.rcast.co.kr/sub02.php?BRD_ID=1659595633694

다주택자도 임대사업자도 비과세 적용, 상생임대인 제도 총정리

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해당 건은 미납되어 경매에 다시 올라왔습니다.

1. 해당 낙찰금액은 경매 감안시 높다고 판단됨.
2. 저층이 아닌 경우 실거래가는 5억. 저층 감안시 10% 감가 4.5억이 일반매매가로 판단되며 경매 특성상을 감안하여 3천만원 정도의 이득을 감안해도 4.2억이 적당했다고 판단됨. (차순위권자가 분석을 더 잘했다고 판단됨)
3. 추후 인테리어 비용이 발생할 수 있는 점. 전세가가 이 때보다 더 떨어짐 점. 매매가가 향후 떨어지는 것을 감안하여 3.8~4억이 적당하다고 판단됨.