[경매] 하남시 경매 - 진모루현대아파트

 

경매 정보

 

 

위치 정보 및 장단점

해당 물건지는 하남시청역 5호선으로 있는 초 역세권의 아파트인데요.

이 아파트는 장점과 단점을 가지고 있습니다.

 

[장점]

1. 초역세권의 아파트이다.

2. 해당 동의 아파트는 출구까지 50m도 되지 않는 초초초역세권의 아파트이다.

 

3. 2031년 교산 개발과 더불어 3호선이 연결되면 가락시장과 대치동이 연결된다.

 

 

 

 

[단점]

 

1. 지역적인 맹점이 있다.

    하남시청역은 북쪽은 개발이 되어 아파트촌으로 되어있지만 → 사람들은 아파트에 살고 싶어한다.

    남쪽은 기존 원주민들이 살던 빌라와 시장으로 구성이 되어있어 아파트가 많지 않다는 것.

    그래서 교통의 호재는 북쪽이 더 받을 것이고 이 수혜의 아파트는 더샵하남에디피스가 받을 것이다.

 

2. 주변에 빌라가 많다.

    빌라가 많다는 것은 생활 환경이 좋지 않을 리스크를 안고 있는 것이다.

 

3. 이미 용적률을 다 챙겨먹은 아파트이다. 

 

 

희망은 있다.

 

3호선이 들어오면 명실상부 하남의 더블 역세권의 도시가 된다.

강남과 강북, 여의도를 갈 수 있는 노선을 가진 동네가 된다는 이야기이다.

 

미사지구도 강북을 가려면 미사역을 가야하고

여의도를 가려 하면 선동에 있는 9호선이나 고덕역을 가야 한다.

 

근데 구도심인 하남시청역은 이 곳에서 둘 다 갈 수 있는 지역이 될 수 있는 것입니다.

이런 지역을 가만히 둘까요?

 

바로 옆 E구역을 정비구역으로 지정하였습니다.

https://www.ctnews.co.kr/38606

https://www.ctnews.co.kr/38606

 

그럼 초역세권인 이 곳을 가만히 둘까요?

저는 이 곳을 미사역과 같이 상업지역으로 종상향을 하고

주상복합을 짓게 하지 않을까 싶습니다.

 

상업지역은 1000% 까지 용적률을 가질 수 있습니다.

이렇다면 지금의 290% 용적률이 과연 높은 용적률일까요?

 

 

 

시세

저층의 호가는 현재 7억을 가지고 있고 실거래도 대략적으로 7억을 형성하고 있습니다.

해당 물건지의 감평이 6.6억이었다는 것은 제 입장에서는 1차에 들어가도 나쁘지 않았다는 것입니다.

 

 

1층이라 사생활 침해가 있지 않을까?

 

실제 사람들이 돌아다니는 동선

 

1층은 사생활 침해 부분이 있어서 많이 힘든 부분이 있습니다.

하지만 204동의 창문 위치는 201동을 향해 나 있고요.

사람들의 동선은 붉은색 라인을 통해 이동을 합니다.

심지어 놀이터가 앞에 있어서 폭이 좁습니다.

이 쪽으로 이동을 잘 안 하겠죠.

 

그렇다면 사생활 침해는 적을 수 있다는 게 제 생각입니다.

대신 놀이터에서 아이들이 놀 때 시끄러울 수 있는데 놀이터가 그렇게 크지 않아요.

와서 보시면 알 겁니다.

 

 

 

결론

 

5호선을 이용하며

3호선을 기다리며

교산이 들어오면 GTX-D를 기다리며 투자하기엔 괜찮은 상품이다.

 

추후 통합재건축이든

단독 재건축이든 사업성은 있어보인다.

 

이게 제 의견입니다.